球墨铸铁管

越来越多地方政府出手回购商品房。近日，一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要广为流传，其中提到，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

记者上午致电苏州两项目获悉，确实当地政府有收购项目房源，房源为期房明年年末交房，为备案价收购没有折扣，而且目前仍正常销售非滞销情况。同时，房源用途为人才房，而非保障性租赁住房。另外一位当地中介人士也表示，政府拿出300亿买下了苏州40多个楼盘的房子，用途是人才房，主要因为目前价格便宜，如果自建成本较高。此前7月，苏州发布人才新政，引进世界一流人才，3年内提供10万套人才公寓，最高800万购房补贴。

同策研究院研究总监宋红卫针对以下问题作出解答。

Q&A

1、在您看来，苏州此次主要收购市场在售房源作为人才房，区别作保障性租赁住房的意义是什么，能为当地楼市带来什么影响？

保障房本质上来讲是对于本市低收入人群的提供住房服务的福利性政策，人才用房人才引进背景下，对于本地需求的人才包括外地户籍的人才提供住房服务的政策，人才用房政策根本目标是通过人才引进来发展城市经济，推动城市发展。从项目品质来讲，一般纯保障性住房品质较低，仅仅满足基础的居住需求，部分项目还没有电梯；人才用房，尤其是中高端人才用房对于住房品质有一定要求，甚至需要高品质住宅。苏州该政策出台的背景是苏州房地产市场持续下行，房企销售压力上升，库存不断增加，该政策一方面能够帮助房企快速销售，减小库存压力，同时，通过优质住房的提供，为人才引进增加吸引力，这一政策能够加快苏州的人才引进，进而推动苏州经济发展。

Q&A

2、此前西安、武汉、海南、湖州、郑州等地均提到对困难房企滞销房源或者困难项目以及存量房改造保障性租赁住房，新疆阿勒泰则提及优先回购非住宅商品房改造保障性租赁住房。这些城市政府纾困、解决存量房，主要意图为何，是否区别苏州的做法，未来可能带来什么效果？

政府回购商品房主要有两个方面的核心诉求，第一、各地房地产市场形势比较严峻，销售压力较大，城市库存不断上升，在地开发商拿地的积极性也不断下降，任由发展，必将导致行业陷入恶性循环中，激发合理的住房需求、提振楼市信心是各地政府当前最重要的事情。第二、今年是我国大力发展保障房、租赁住房的年份，政府本身承担向社会提供一定量的保障房、租赁住房、人才用房等，政府回购商品住宅作为保障房、租赁住房等可谓一举两得，既实现了保障房、租赁住房的供应任务，同时，还带动了当地的住房需求，帮助房企去化了库存压力，对于稳定当地楼市，减轻房企压力，鼓励房企拿地都有积极的作用。苏州政策仅仅针对的是人才用房，其他城市既有人才用房也有动迁安置房、保障房等。

Q&A

3、如果叠加目前地方纾困基金、银行6000亿保交楼专项借贷，鼓励公职人员团购，以及楼市降利率发补贴等外部新政，房企目前最重要的任务又是什么，未来楼市走向如何？

大多数房企目前仍然被债务困扰，偿还到期债权，保障房企正常运营是最核心的任务，由于融资面仍然偏紧，房企只能通过快速销售回笼资金。从目前形势来看，整个市场没有明显的改观，市场仍然处于下行趋势，从未来趋势来看，四季度是每年最重要的一个节点，也是销售量最大的一个阶段，因为这个时点既是房企债务集中偿还的节点，也是上市房企冲业绩报表的节点，预计四季度会有大量的项目以价换量，四季度的销售情况比三季度有一定改观。

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